Thị trường bất động sản Việt Nam cũng như một mỏ vàng và cũng như một đại đương cần được những nhà kinh tế khám phá và khai thác. Dựa trên những gì đã biết, chúng ta sẽ đi sâu nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam dưới góc độ kinh tế học, phân tích và tìm hiểu để có được cái nhìn tổng quan và sắc nét nhất, qua đó áp dụng được vào trong công việc kinh doanh cùng thị trường đầy tiềm năng này.
Để thấy được các đặc trưng của thị trường BĐS, cần xem xét thêm 1 số luận điểm luận điểm cơ bản sau về thị trường:
- Luận điểm 1: Khi có sản xuất hàng hoá thì thị trường gắn với sản xuất hàng hoá như hình với bóng, song bản thân thị trường còn tồn tại ngay cả trước khi có sản xuất hàng hoá.
Luận điểm này khẳng định trên thị trường người mua, người bán và hàng hoá là quan trọng nhất. Mọi sự tác động kìm hãm 3 yếu tố này đều dẫn đến sự kìm hãm và phát triển không bình thường của thị trường.
- Luận điểm 2: Thị trường bản chất là tự phát, tự do. Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường là chủ quan.
Tính tự phát của thị trường có khi ẩn dấu, có khi bùng phát mạnh mẽ.
Các nhà nghiên cứu gọi đó là “sự đỏng đảnh” của thị trường. Khi các điều kiện và môi trường càng méo mó thì tính tự phát của thị trường càng cao, tính “ngầm” của thị trường càng mạnh mẽ. Không thể khuôn thị trường bằng luật pháp, không thể bằng các biện pháp hành chính mệnh lệnh để đặt ranh giới của thị trường. Sự can thiệp của Nhà nước thường thông qua các yếu tố cấu thành thị trường như cung-cầu-giá cả, hàng hoá, người mua, người bán. Sự tác động hợp lý sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường, can thiệp không hợp lý sẽ làm gia tăng tính tự phát và rất nguy hiểm.
- Luận điểm 3: Sự phát triển của thị trường vừa tuần tự vừa đột biến.
Từ luận điểm này cho thấy sự phát triển thị trường không giống nhau ở vùng có điều kiện như nhau. Trên cùng một khu vực cùng tồn tại nhiều cấp độ thị trường khác nhau.
- Luận điểm 4: Tính đồng bộ và nội tại từng thị trường quan trọng hơn sự đồng bộ tổng thể thị trường.
Một thị trường què quặt hay phát triển trước hết phụ thuộc vào tương quan giữa các yếu tố cấu thành bản thân thị trường ấy. Chính sự đồng bộ của các yếu tố nội tại quyết định sự tồn tại hay tiêu vong của thị trường. Sự tương tác của các yếu tố nội tại sẽ phá vỡ cân bằng cũ tạo lập cân bằng mới, theo tỷ lệ đồng bộ mới. Tính đồng bộ của tổng thể thị trường là yêu cầu khách quan và đòi hỏi không thể chủ quan, nóng vội trong tạo lập sự đồng bộ đó.
- Luận điểm 5: Cung-cầu quyết định xu hướng và quy mô của thị trường:
Trong số các yếu tố cấu thành thị trường thì cung-cầu là các nhân tố quan trọng nhất. Cung-cầu tạo nên “bộ khung xương” của thị trường. Nó quyết định trình độ, quy mô và khuynh hướng vận động của thị trường. Ta có thể khái quát như sau: Cung-cầu là cốt vật chất, giá cả là diện mạo, cạnh tranh là linh hồn sống của thị trường. Từ luận điểm này có thể khẳng định rằng sự tác động của Nhà nước vào cung cầu là tác động mạnh nhất, có ý nghĩa nhất. Khi các quyết định trực tiếp tác động vào cung cầu thì ngay lập tức tác động vào quy mô và khuynh hướng của thị trường. Sự bình ổn của thị trường hay các “cơn sốt” của thị trường trực tiếp do quan hệ cung cầu đem lại.
Ở phần tiếp theo chúng ta sẽ đưa ra các đánh giá và nhận định chủ quan và khách quan về thị trường bất động sản dựa trên những luận điểm đã nêu ra.
GOLDLAND
Bình luận gần đây