Thị trường bất động sản là gì? Sự phát triển của thị trường bất động sản

Bất kể thị trường nào trong nền kinh tế đều phải trải qua những giai đoạn trong quá trình phát triển, để phát triển được như đến ngày hôm nay, thị trường bất động sản đã phải trải qua nhiều thăng trầm, biến cố. Kinh tế học cần ghi chép, thẩm định, dự đoán để mang lại những hướng phát triển tốt hơn trong tương lai.

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua bốn cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa:

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi. Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể và tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có một vai trò quyết định.

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa. Đó là, giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Lúc này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế và các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hóa. Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thê tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc là sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác.

Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế phát triển đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường BĐS.